금융인사이트 106- 전세가 하락기 세입자가 꼭 알아야 할 반환보증

전세가 하락기에 세입자가 꼭 알아야 할 사항들을 안내해 드린다. 

 

전세가 하락기에 아래 다섯가지를 꼭 알아야 한다!

① 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 반드시 확인한다  ② 대출 신청시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금 안심대출을 이용한다  ③ 임대인에게 채권양도에 관하여 사전에 충분히 설명한다 ④ 이미 전젯집에 살고 있는 세입자도(대출 여부와 무관) 반환보증만 별도 가입할 수 있다  ⑤ 전세계약이 종료되었음에도 1개월내에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다면, 보증기관에 이행청구한다

 

1. 전세자금대출 보증서의 보장범위를 반드시 확인한다

전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 별도의 보증(보험)료를 내게 된다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출*이기 때문이다. 

* 주택담보대출과 달리 은행은 전세자금대출의 목적물(세입자가 입주할 집)을 담보로 잡을 수 없음(소유권이 임대인에게 있기 때문) 

 

보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정금액을 보증하게 되는데, 이때 보증의 종류는 상환보증과 반환보증으로 나뉜다. 상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다. 다만, 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야 할 수 있다. 

 

반환보증은 전세계약이 종료되었는데도 임대인이 세입자에게 전세보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신하여 세입자에게 전세보증금을 반환한다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 갈 수 있다. 

 

즉, 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수와 이사 등이 어렵다는 것이다. 전세자금대출을 받는 대부분의 세입자들은 이러한 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있는데, 전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 자주 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 한다. 

 

2. 대출 신청 시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금 안심대출을 이용한다

은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 3개의 보증기관*에서 보증하며, 이에 따라 대출상품군도 크게 3가지로 나뉜다. 

* 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 

 

모든 대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 하지만, 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금 안심대출에만 있으므로 대출신청 시 반환보증을 이용하고자 하는 세입자는 이 대출을 신청하는 것이 편리하다. (그렇지 않을 경우에는 별도 가입→아래 4번 참고) 단, 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등이 다르므로 요건 충족여부를 먼저 확인해야 한다. 

 

《보증기관별 대출상품 비교》

보증기관	주택금융공사(HF)	주택도시보증공사(HUG)	서울보증보험(SGI)
상품명	은행별로 다름	전세자금 안심대출	은행별로 다름
보증내용	상환보증	상환+반환보증	상환보증
가입자	임차인	임차인	은행
차주요건	무주택자 및 1주택자¹	무주택자 및 1주택자¹	없음
전세보증금 요건	수도권- 7억원 이하 지방- 5억원 이하	수도권- 7억원 이하 지방- 5억원 이하	아파트- 제한없음  아파트 외- 10억원 이하
은행 대출한도	최대 2억2천만원 (임차보증금의 80% 이내)	-무주택자- 최대 4억원 -1주택자- 2억원  (임차보증금의 80% 이내) -청년과 신혼부부- 4.5억 (4.5억원과 임차보증금의 90%중  낮은 금액으로 가능)	무주택자- 최대 5억원 1주택자- 3억원  (임차보증금의 80% 이내)
보증요율	상환보증요율 0.02~0.04%²	상환+반환보증요율 0.115%~0.154%	아파트- 0.183% 기타 주택- 0.280%

주 1) 23년 2월 부부합산소득 1억 원 초과시에도 가능하도록 개정됨 

주 2) 차주 신용등급, 소득부채비율 등에 따라 주금공 자체심사 후 보증요율 차등 

 

예를 들어 전세보증금이 2억 원, 그중 대출금이 1억 6천만 원인 아파트라고 가정했을 때 주금공 보증대출(상환보증)과 전세자금안심대출(상환+반환보증)의 보증료 차이는 다음과 같다.

 

♤전세계약 종료 후 임대인으로부터 전세보증금 반환을 받지 못했을 때

		주금공(HF) 보증대출	전세자금 안심대출(HUG)
보증기관		대출금의 90%를 은행에 대위변제 후 채권회수	대출금 변제(→은행) 및 잔여보증금(→세입자) 지급 후 채권회수
세입자		채무불이행 발생, 보증금 즉시회수 불가	전세보증금 즉시 회수
보증료 비교		1.6억×0.15%¹×2년²=480,000(월 20,000원)	(1.6억×0.05%+2억×0.128%)×2년²=672,000원(월 28,000원)

주 1) 주금공 보증요율 0.15%로 가정

주 2) 통상적인 전세계약기간(2년) 가정 

 

안심대출의 경우 반환보증료가 추가 부과됨에도 불구하고 상환보증료율이 낮게 책정되어 비용측면에서 큰 차이는 없으며, 특히 대출자가 사회적 배려계층*에 해당되면 보증료의 40%를 할인받을 수 있다.

* 연소득 4천만 원 이하(신혼부부 6천만 원 이하), 다자녀, 한부모 가구 등 

 

☆ 자세한 사항은 주택도시보증공사 참고하기 

 

 

 

 

물론, 전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없다. 본인이 입주할 거주지가 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 지속될 가능성이 높은 경우, 혹은 꼭 그렇지 않더라도 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 세입자 등 본인이 필요하다고 생각되는 경우에 선택하면 된다. 

 

3. 임대인(집주인)에게 채권양도에 대해 사전에 충분히 설명한다

HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환 채권*을 세입자로부터 양도받는다. 

* 전세계약 만료 시 세입자가 임대인(집주인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리

 

이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환 채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 세입자와 맺는 계약으로, 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다*. 

* 집주인은 전세계약 종료 시 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하기만 하면 채권양도계약 자동 소멸(은행에서 임대인(집주인)에게 별도 안내) 

 

단, 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오해할 수 있으므로, 세입자들은 임대인에게 이러한 사실을 사전에 충분히 설명하면서 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실을 전달할 필요가 있다. 

 

4. 이미 전셋집에 살고 있는 세입자도 반환보증만 별도 가입할 수 있다

대출신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자, 혹은 대출을 받지 않은 세입자라 하더라도 반환보증만 별도 가입할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)에서 단독가입상품을 판매하고 있으며, 보증금 요건과 보증요율 등이 상이하므로 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다. (단, 가입기한에 유의해야 함) 

 

판매처	주택도시보증공사(HUG)	서울보증보험(SGI)
상품명	전세보증금 반환보증	전세금보장 신용보험
전세보증금 요건	수도권- 7억원 이하 지방- 5억원 이하	아파트- 제한없음 아파트 외- 10억원 이하
가입기한	전세계약기간 1/2 경과 전	계약기간(2년) 10개월 경과 전
보증요율	아파트- 0.128% 아파트 외- 0.154%	아파트- 0.192% 아파트 외- 0.218%

 

HUG의 반환보증 상품 역시 전세자금 안심대출과 마찬가지로 사회적 배려계층 할인이 적용되며, SGI의 전세금보장 신용보험도 LTV 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있으니 꼭 확인하시고 가입하셔야 한다.

한편, 반환보증을 별도가입하면 전세자금 안심대출과는 달리 임대인(집주인)의 사전동의가 필요 없으며, 임대인에게 사후통보(채권양도통지)하게 된다. 하지만, 단독주택이나 다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인* 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요하다. 

* 임차인들의 보증금 합이 실거래가 대비 일정 수준 이하인 경우에만 반환보증서 발급 가능 

 

5. 전세계약이 종료되었음에도 1개월 내에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다면 보증기관에 이행청구한다

반환보증 가입자(세입자)가 전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못했다면, 임차권등기명령*을 마친 후 보증기관에 이행청구하면 된다. 

* 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도이며, 임차주택 소재지의 관할 법원에 신청 

 

보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세보증금 전액을 반환하게 되며, 이때 세입자는 명도(집을 비워줌)를 완료해야 보증금을 수령할 수 있다. 

 

 

☆ 영상뉴스- 전세자금 반환보증

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