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소중한 전세보증금을 지키기 위해 알아야 하는 전세계약 시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법을 안내해 드린다.
1. 전세계약 시 유의사항
▸ 매매가* 대비 전세가율이 높거나(통상 70~80% 이상) 등기부등본상 선순위**인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약 시 신중해야 한다.
* 주택 가격 시세확인이 어려운 신축빌라 등의 경우에도 전세계약 시 주의 요망
** 다가구주택의 경우 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금 여부 확인 필요
- 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고, 경매처분 시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문이다.
▸단, 전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주하더라도 계약 종료시점에 임대인의 자금사정 악화 또는 세금 체납* 등으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 발생할 수 있다.
* 조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금은 임차인의 전세확정일자 권리보다 우선
- 부득이 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고, 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있다.
⇒ 전세보증금 반환 보증을 미리 가입해 두면, 위와 같은 경우에도 보증회사로부터 전세보증금을 안전하게 지급받을 수 있다.
2. 전세보증금 반환보증 활용법
1) 개요
전세보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 보증기관*에서는 전세보증금 반환보증 상품을 판매하고 있다.
* 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)
- 따라서 임차인으로서 전세계약 종료시점에 전세보증금을 온전히 회수할 수 있을지 걱정된다면 반환보증 가입을 고려해 보시기 바란다.
| 반환보증 활용 사례 |
| ·임차인 A씨는 얼마전 전세계약 기간이 종료되었지만 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 전세보증금을 돌려주지 않음 ·임차인 B씨는 등기부등본상 선순위 채권이 없는 주택을 찾아 전세계약을 했으나, 해당 부동산에 직접 부과된 세금으로 인해 전세보증금 중 일부를 회수하기 어려운 상황이 됨 → A, B 모두 반환보증을 가입해두었기 때문에 보증회사를 통해 보증금 전액을 회수함 |
※ 전세보증금 반환보증제도 개요
임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 정당한 사유 없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 제도*
* 보증기관의 심사를 거쳐 가입해야 하며, 가입 시 임차인이 보증료를 납부
더욱 자세한 사항은 주택금융공사, 주택도시보증공사, 그리고 서울보증보험에 문의하시기 바란다.
☆ 주택금융공사 일반전세지킴보증제도
☆ 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증제도
2) 반환보증 가입시 확인사항 등
- 반환보증 가입시 본인의 상황(주택유형, 보증금액, 할인 여부* 등)을 고려하여 유리한 보증기관을 합리적으로 선택**해야 한다.
* HF와 HUG- 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인. 고령자 등을 대상으로 보증료 할인
** HF- 보증료율이 낮지만 "HF가 보증하는 전세대출"을 이용하는 차주만 이용 가능
HUG- 네이버 부동산, 카카오페이 등 가입채널이 다양함
SGI- 고가 주택도 가입 가능
- 또한, 전세금안심대출(HUG 보증 전세대출) 이용 차주 또는 등록 임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증에 가입되어 있을 수 있으니, 먼저 보증가입 여부를 확인*한다.
* 전세금안심대출: HUG 보증 전세대출은 반환보증 가입이 필수임 → 은행에서 대출 보증사 확인
등록 임대주택: 임대인의 보증 가입의무 있음(21년 8월 이후) → HUG 홈페이지 등에서 가입여부 확인
3) 기타 사항
- 반환 보증은 임대인 동의 없이 가입 가능*하며, 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전**에 가입할 수 있다.
* 다가구 주택 등의 경우 선순위임대차확인서 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사의 협조 필요
** SGI: 전세계약기간이 24개월을 초과 시 → 계약 시작 후 12개월 이전까지만 가입 가능
《보증회사별 반환보증상품 개요》
| 구분 | 주택금융공사 HF <전세지킴보증> |
주택도시보증공사 HUG <전세보증금 반환보증> |
서울보증보험 SGI <전세금보장신용보험> |
| 가입가능 전세보증금 | - 수도권 7억원 이하 - 비수도권 5억원 이하 |
- 아파트: 제한 없음 - 기타: 10억원 이하 |
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| 가입가능 주택 유형 | 단독·다가구·다세대·연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔 | ||
| 노인복지주택 | |||
| 보증신청 가능채널 | 위탁 은행 | HUG 모바일앱 지사, 위탁은행, 네이버부동산, 카카오페이 등 | 홈페이지, 지점 |
| 비고 | 주택금융공사 보증 전세대출 차주만 가입 가능 | ||
☆ 서울보증보험 전세금반환 보증보험
※ 참고- 전세자금대출이용 임차인을 위한 상환보증과 반환보증 비교
▸보증기관이 전세자금대출 임차인에게 제공하는 보증의 종류는 크게 상환보증과 반환보증으로 나뉜다.
① 상환보증*: 임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증
* 전세대출은 보증기관의 보증서(상환보증)가 수반되는 보증부 대출이므로 전세대출 차주는 의무 가입
→ 임차인이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아 있음(임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치도 임차인이 해야 함)
② 반환보증: 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증
→ 임대인이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 함(보증기관이 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 함)
